房贷延长至40年，申请有条件，算账有讲究

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要不要把房贷从30年拉长到40年？最近，这道选择题摆在不少购房者面前。

近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，个人住房贷款最长期限由此前的30年上调至40年。

新规发布以来，金华市场反响如何？记者走访市区多家银行网点了解到，各家机构推进落地的进度不一。部分银行明确可申请40年期贷款，且有股份制银行已受理了首单超30年期贷款。也有银行仍在等待发布操作细则。有银行网点工作人员表示，新发放个人住房贷款可按新规操作，最长贷款期限可达40年。

新规出台，不少市民第一反应是：我的房贷能延到40年吗？

据了解，这次调整只针对70年产权房的纯商业按揭贷款；公积金贷款最长期限仍为30年，组合贷受公积金规则限制同样止步30年；公寓、商铺等商业用房不适用。也就是说，多数刚需家庭常用的“公积金＋商贷”组合，贷款最长期限仍是30年。

“陆陆续续有客户来咨询，但40年是上限，不是强制标准。实际期限由贷款人和银行协商确定，银行会结合贷款人的年龄、征信和收入情况审批。”市区一家股份制银行个贷经理介绍，银行普遍执行“贷款人年龄＋贷款期限”合计不超过75年的标准，想贷满40年，一般要在35周岁前完成放款；二手房还要过“房龄关”，老房子很难批足。存量房贷想延期，规则更严：延长期限最长不超过原贷款期限的一半，原期限与延长期限合计不超过40年，而且要重新审核收入流水，“不是申请就能批”。

房贷新规出台后借款更划算吗？

多名银行从业人员表示，解答这个问题，需从月供、利息总额两方面辩证分析，不同需求的借款人感受各异。

按年利率3.05%、等额本息测算：以贷款100万元为例，贷30年月供约4243元，拉长到40年约3609元，每月少还634元，一年可腾出约7600元现金流，但总利息也从约52.75万元增至73.22万元，多付约20.47万元。

“贷款本金200万元，就要多付40多万元的利息，我家贷款近300万元，要付的利息更多。”市民刘女士也关注到房贷新规。她说，她家个人住房贷款是25年，目前每月还贷约1.5万元，压力确实比较大。房贷新规可延长房贷到40年，她第一反应是可减少月供支出，但悄悄算了一笔账后，她打消了延期念头，“现在月供压力虽然大，但生活还是能过的，没必要为了每个月少付1300元，而多背负40多万元的利息”。

“这笔钱省不省，关键看家庭收入周期。”在银行人士看来，对月工资七八千元、商贷月供五六千元的工薪家庭，延长后月供压力变小、家庭可支配收入变多，确实有意义；如果收入稳定、没有其他投资渠道，早点还完反而省心。

业内人士提醒，延长贷款的本质是“用更长的还款时间，换来当下宽松的现金流”，并非减少购房成本；能扛住月供、想省利息的，30年仍是性价比较优之选。

此外，要警惕中介“经营贷置换房贷”的套路——这属于违规挪用贷款资金，一旦被银行核查，可能被要求一次性结清，还会影响个人征信。手头紧张、收入看涨的年轻刚需，也可以先用40年把前期月供降下来，等收入增加再择机提前还款，把总利息压回去。新规只是多了一个选项，怎么选，终究要回到自家的收入账上来。